Užitečné rady

Nákup a prodej nemovitosti není v našem životě zcela běžnou záležitostí a málokdo má v této oblasti větší zkušenosti. Proto vám přinášíme několik základních rad, které se vyplatí při nákupu a prodeji nemovitostí dodržovat:

Pro nákup nemovitosti je důležité, abychom si vždy ověřili zda skutečně jednáme s majitelem nemovitosti, jestli má nemovitost jednoho nebo více vlastníků a v případě, že jednáme s jejich zástupcem, zda je vybaven plnou mocí od ostatních majitelů. Smlouva uzavřená jen s jedním ze spolumajitelů je právně neplatná.

Zjistíme si typ vlastnictví kupované nemovitosti. U nás existují tři typy vlastnictví:
soukromé - byt je zapsán v katastru nemovitostí na jméno konkrétního vlastníka
obecní - majitelem bytu je obec
byty ve vlastnictví právnické osoby - spadají tam i byty družstevní.

Pokud je předmětem vaší koupě byt, vyhněte se bytu v obecním vlastnictví. Právě od toho, v jakém vlastnictví byt kupujete, se odvíjejí práva a povinnosti, které musíte ze zákona dodržovat. Nejméně rizikové je kupovat byt do soukromého vlastnictví, kdy je rozhodování o bytu zcela ve vašich kompetencích. Družstevní vlastnictví je již o něco komplikovanější – rozhodovací pravomoc má družstvo nebo jím zvolené představenstvo.

Na obecním úřadě se zjistíme, jak je to s územním plánem obce. Vyhneme se vaším překvapením jako je např. výstavba budoucí dálnice či supermarketu v blízkosti nemovitosti.

Ke kupní ceně starší nemovitosti připočtěte náklady na nutné opravy, které jsou výsledkem stavebně technického rozboru. Nelitujte peněz za stavebně-technický rozbor nemovitosti. A to i v případě že jde o novostavbu - ne všechny vady a nedostatky nemovitosti jsou viditelné pouhým okem. Součet obou cen, tedy kupní ceny a nutných nákladů na opravy vám teprve dá konečnou cenu kupované nemovitosti.

Nechte si vypracovat "tržní odhad", případně si sami zjistěte obvyklé ceny nemovitostí v dané oblasti. Zaplatíte tak reálnou cenu a pro případ, že byste chtěli nemovitost po nějakém čase prodat, budete vědět jakou cenu můžete za svůj dům či byt očekávat.

Před nákupem se poraďte s daňovým poradcem. Nákup a prodej nemovitostí má i pro soukromé osoby svá platná daňová pravidla.

Platbu obvykle řešíme tak, že kupující složí obnos kupní ceny do "třetích rukou" - do notářské úschovy nebo na zvláštní účet u banky. Majitelem se totiž nestáváte momentem zaplacení, ale až poté, kdy jste zapsáni jako majitelé nemovitosti v katastru. Původní majitel je oprávněn si převzít od této pověřené osoby peníze až v momentě, kdy je on vymazán z katastru a místo něho je zapsán nový majitel.

Kupní smlouvu si nechejte zpracovat od právníků. Koupě a prodej nemovitosti je právně složitá záležitost a vyplatí se zaplatit si služby profesionálů. Základem úspěchu je správně uzavřená smlouva.

Pořídit si družstevní byt nebo v osobním vlastnictví?

Při pořízení bytu je dnes třeba přemýšlet dopředu, s jakou perspektivou si bydlení (byt) pořizujeme. Pro základní orientaci předkládáme porovnání obou forem bydlení.

Pořízení bytu

Cena:
Družstevní - na trhu většinou bývá o 10 - 15 % levnější než byt v osobním vlastnictví.
Osobní vlastnictví - na trhu většinou bývá o 10 - 15 % dražší než byt družstevní.

Proces nabytí bytu - financování:
Družstevní - nabytí převodem čl. práv a povinností ihned po potvrzení od družstva, proces jednoduchý a rychlý, nedá se s ním ručit při hypotéce, lze financovat ze stavebního spoření nebo americkou hypotékou.
Osobní vlastnictví - nabytí kupní smlouvou - čekání na vklad do katastru nemovitostí, někde se může čekat 4 až 5 měsíců. Dá se financovat:
1. Stavebním spořením
2. Hypotékou
3. Americkou hypotékou

Bydlení

Družstevní
Statutárním orgánem je představenstvo družstva.
Pokud chceme dát byt jinému do podnájmu, je nutný souhlas družstva.
Přispívání do fondu oprav - většinou podle velikosti bytu.
Rozhodování na schůzi - co člen družstva, to jeden hlas.
Vlastníkem domu je družstvo a tedy i rozhodování provádí družstvo.

Osobní vlastnictví
Statutárním orgánem je výbor společenství.
O věcech bytu si rozhoduje pouze vlastník bytu.
Rozhodování o společných částech domu - shromáždění společenství vlastníků, podle velikosti spoluvlastnických podílů (plochy bytu).Pokud chceme dát byt jinému do nájmu můžeme a nemusíme nikoho žádat o souhlas.
Přispívání do fondu oprav - podle velikosti bytu.

Prodej
A jsme opět u ceny.
Družstevní:
Bývá většinou o 10 - 15 % levnější než byt v osobním vlastnictví.
Osobní vlastnictví:
Bývá většinou o 10 - 15 % dražší než byt družstevní.

Daně
Družstevní
Daň z převodu nemovitosti - neplatí se.
Daň z příjmu se neplatí je -li doba mezi nabytím a převodem členství v družstvu delší než 5 let.
Osobní vlastnictví
Daň z převodu nemovitosti - platí se.
Daň z příjmu se neplatí pokud měl prodávající bydliště v bytě nejméně po dobu 2 let bezprostředně před jeho prodejem nebo přesáhne-li doba mezi nabytím a prodejem bytu pěti let.

Hypotéka v kostce

Hypoteční úvěr je určený fyzickým i právnickým osobám k financování investic do nemovitostí. Hypotéka musí být zajištěna zástavním právem k nemovitosti na území ČR. Obvykle se jedná o financovanou nemovitost, ručit je však možné i jinou nemovitostí.
Pro některé případy lze získat státní příspěvek. Státní podpora snižuje úrokovou míru z úvěru a činí tento finanční produkt atraktivnějším. Zaplacené úroky lze odečíst od daňového základu daně z příjmu.

Hypoteční úvěr lze použít na:
koupi nemovitosti (bytu, rodinného domu, nájemního domu, chatty, nebo chalupy …), dále rekonstrukce a modernizace bydlení, vypořádání dědických podílů.

Na jak dlouho a za kolik?
Délku splatnosti si můžete obvykle zvolit od 5 do 30 let. Banka posoudí vaši bonitu a podle ní navrhne pro váš úvěr úrokovou míru. Podmínky pro úrokovou sazbu je možné dohodnout na období 1 až 5 let (u některých bank i déle). Po ukončení období fixace Vám banka navrhne sazbu na další cyklus. V těchto cyklech je také zpravidla možné částečné či úplné předčasné splacení úvěru bez sankce.
O hypotéce má smysl uvažovat od výše 300 tis. Kč.

Kolik potřebujete vlastních peněz?
Standardní hypoteční úvěr dosahuje maximálně na 70 % hodnoty nemovitosti. Zbytek ceny musíte pokrýt z vlastních prostředků či jiných zdrojů.
Banky nabízejí speciální hypotéky až do 100 % hodnoty nemovitosti, samozřejmě za vyšší úrokovou sazbu.